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离婚买屋、二线城疯涨!中国房市吹起世纪泡沫,每坪百万元算便宜

2020-07-27

离婚买屋、二线城疯涨!中国房市吹起世纪泡沫,每坪百万元算便宜

10 月初,中国政府出手调控房地产,然而,之前激起的离婚潮已经比买屋潮更加惊悚;连首富王健林都挑明「中国房地产已经失控,将成为史上最大泡沫」。

虽然,中国二十多个城市在 10 月初陆续宣布房地产调控政策,但先前已造成的种种乱象,令人怵目惊心,房市能否软着陆?变数不小,值得观察。

今年以来,中国各地房地产快速飙涨之际,一直有传言政府即将出手,担心买不到第 2 套房,或是无法享受第 1 套房优惠贷款的上海市民,竟然在 8 月底,疯狂地展开离婚竞赛,为了应付如潮水般的离婚潮,上海市民政局还祭出了限号令。如此急着在谣言未经证实下抢办离婚手续,充分显现房市的畸形现象。

不仅是办离婚的人潮惊动了中南海,上海房市在地王效应的推波助澜下,更展现了惊人的上涨空间;今年 1 到 8 月,以总价与单价的地王来估算,中国全国的地王共有 221 块,其中上海排名第 1,一个城市就佔了 23 块;更让人惊讶的是,单价地王的前 10 名中,上海就佔了 5 个名额。

买房当先  结婚证书变壁纸

做为中国经济的橱窗,上海的房市原本就具备了先天优势,房价近年的走势已呈现「没有最高,只有更高」的现象。市内蛋黄区的新屋房价每坪动辄百万元台币以上,甚至连以往被视为郊区,工业区云集毗连昆山、太仓的嘉定与宝山,都已有百万元行情开出,这个在台北已是代表高房价的数字,在十里洋场已是低门槛行情。

7 年前开盘时,位于黄浦江边陆家嘴金融中心核心的汤臣一品,每坪房价高达 170 万元新台币,当时被视为上海房价的笑话,并被舆论批评是带头炒高房价的元兇;时至今日,汤臣一品已涨到每坪 280 万元,这还只是这个区域的中上价位而已。

最近大型国企中粮集团在浦东推出的中粮海景壹号,每坪喊出 340 万元的高价,在市场上完全听不到有挞伐声浪。因为连距离市中心有 15 站之遥的杨浦区的新江湾城,都已有每坪 280 万元的个案出现,有上海曼哈顿之称的陆家嘴楼盘卖到 300 万元以上,已被视为合情合理的行情。

官方数据统计显示,上海 8 月的房价,要比去年同期上涨 31%,每坪高达 155 万元,几乎是稍微上档次楼盘的最低售价。

疯狂上涨的房市,不仅让上海成了高不可攀的居住城市,连周边的江苏城市─昆山房价也水涨船高,每坪售价超过 100 万元的建案,从今年开始如雨后春笋般崛起。

一名在上海炒房超过 15 年的吴姓台商认为,一般买不起上海蛋黄、蛋白区,甚至蛋壳区的购屋者,肯定会转向周边城市扩散,昆山是个中首选,尤其是上海地铁能到的昆山花桥镇,高铁 15 分钟直达的昆山南站周边,早就成了上海炒房族的最爱区域。

以他自己为例,3 年前在昆山南站买下的住房,涨幅早就超过 2 倍,获利情况要比在上海买房还要可观;这种二、三线城市涨幅超过北上广(北京、上海、广州)一线城市的现象,不仅只是房市投资客的主观认定,中国国家统计局的客观数据分析也显示,今年上半年的房市涨幅排行榜中,上海位居第 15 名,昆山则是高居第 5 位;上海的房价扩散效应强大可见一斑。

不只昆山房价高涨,珠三角的东莞、惠州更是受到深圳房价猛涨的连动,今年前半年的涨幅还高居全中国的第 1 与第 3 位。

已把当地工厂业务结束,并移居回台中的林姓台商,5、6 年前在东莞买了 10 几间住房与店面,在历经了当地代工出口业萧条,还有特种行业被严打而没落后,原本已对东莞房地产不抱任何希望,却没想到从去年底开始,他的房屋仲介不断向他传捷报后,才又让他燃起了战斗意志。

房市大牛东莞  竟涨赢全国

地理位置处于深圳与广州之间的东莞,从 20 年前珠三角经济圈成形后,炒房获利的商机,始终不及深圳、广州 2 大城市;但这次在深圳房价涨得太疯狂的效应下,昔日被视为房价大牛股的东莞,竟因成为全中国房价涨幅之首,让这名在东莞经营 20 多年的台商慨叹,早知炒房这幺好赚,当初何必那幺辛苦地守着工厂。

有这种想法的台商不只他,中国本土企业早就纷纷搭上这班房市特快车,大发房地产利市;除了近年来,大型央企几乎囊括了所有地王级的招标土地外,民营企业不搞房地产的早已是少数,不论是做冷气的格力、组装电视的海信、白色家电王海尔,房产投资都已是业外收入的最大主力,甚至营收超过本业者也大有人在。

在中国,全民搏房市的背后因素,当然就是房价不断上涨,但提供源源不绝能量的是人行的货币政策;根据统计,从 1998 年房改政策正式推动开始,中国广义货币供应量从 9 兆多人民币增长到 141 兆元,房价几乎也是同倍数的增长。

超额发行的货币供给成了房市投机的温床,但来自中国官方直接与间接的鼓励,则是让投资人有「房价只涨不跌」错觉的主因;因为房市不涨,拍卖土地就乏人问津,原本就已债台高筑的地方政府,不仅建设的动能因而匮乏,连还债能力都没了。

另一端则是银行业的推波助澜,庞大的建商融资、购屋贷款业务,一旦房市萧条,银行业将首当其冲,甚至爆发本土型的金融危机。为了不危及地方政府的财政收入,还有银行正常营运,中国官方似乎只能硬着头皮暗助房市泡沫不断地吹大。

人行频放钱  成为炒房帮兇

被中国企业界誉为最懂市场经济的地方官─重庆市市长黄奇帆就指出,如果放任当前一些地方的房市高槓桿,将会是另一场金融灾难。

来自上海中欧管理学院的中国自由派经济学者许小年也认为,货币和新贷款的去向,大多进入了房市,实体经济依然不景气。从数据上看,今年 7 月新增贷款 4,000 多亿元人民币,几乎全都流向了房地产市场;8 月新增贷款 9,000 亿元人民币,其中 6,700 亿元是住房贷款。

他指出,信贷如此集中在房地产,这是前所未有的,需要引起警惕。房地产一个行业不可能支撑中国经济这幺大的规模,而且房价不断上涨,使得市场的风险愈来愈高。许小年认为,在去产能、去槓桿、去库存的政策中,特别值得注意的是在高房价的引导下,开发商看好未来的销售,频频拍出地王,这意味着未来供应的增加和存货的增加。

黄奇帆与许小年的担忧,高盛的研究报告早就发出同样的警告,中国房价在 2017 年将会下跌,原因是逐渐上升的行业槓桿率和疲弱的市场需求;即使靠房产起家的中国首富王健林都指出,中国房地产已经失控,甚至将成为史上最大泡沫。

不过这些警示对目前处在超热行情的中国房市投资人来说,无疑是蜀犬吠日,就像是 17 世纪的荷兰郁金香泡沫一般,未爆破前,大家都认为价格只涨不跌。现在的中国房市仍充斥着一片看涨声浪;但这个世纪泡沫究竟能涨多大,可能连号称万能的中国政府都不知道!

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